Особенности государственной регистрации прав на созданные, реконструированные объекты индивидуального жилищного строительства

До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее - ГК), на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости (часть 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон)).  В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом в случае, установленном частью 12 ст. 70 Закона, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом жилой дом должен соответствовать, в частности, установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту.

Если в отношении жилого дома, созданного на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, до дня вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" осуществлен государственный кадастровый учет, то государственная регистрация прав (на такие объекты индивидуального жилищного строительства) осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости. В случае, если право заявителя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок не требуется.

         Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения (в случае, если для строительства таких здания, сооружения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности требуется получение такого разрешения), проектной документации таких объектов недвижимости. Представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения проектной документации и (или) иной указанной в настоящей части документации (копии такой документации) не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о такой документации. Сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений.

Об особенностях использования земельного участка под многоквартирным домом

В силу действующего законодательства, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД) принадлежит:

-собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности или

-публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ: республике, краю, области, городу федерального значения, автономной области, автономному округу, а также городскому, сельскому поселению и т.д.).

Если земельный участок, на котором расположен МКД, а также расположенные на этом участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (далее - придомовая территория), относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, то собственники помещений в МКД владеют и пользуются этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с ч. 3, 4, 4.1 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в случае, если земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД. Образование вышеуказанного земельного участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности. Обеспечиваются: утверждение проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав. В случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа. Образование вышеуказанного земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем МКД, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Поддержание придомовой территории в надлежащем состоянии является частью работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Содержание придомовой территории включает в себя, в частности:

-уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества;

-сбор и вывоз жидких бытовых отходов, а также содержание сооружений и оборудования, используемых для их накопления в МКД, не подключенных к централизованной системе водоотведения;

-работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер и контейнерных площадок (при наличии соответствующего соглашения между органом власти субъекта РФ и региональным оператором). Указанные работы не включают уборку мест погрузки таких отходов;

-содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

-текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства, расположенных на земельном участке.

Росреестр разработал проект федерального закона, предусматривающий новые возможности для граждан в части оформления прав на земельные участки и недвижимость  в упрощенном порядке

Предлагаемые правовые механизмы позволят решить проблему переоформления прав по документам старого образца, а также легализовать построенные жилые дома на участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы.

Законодательная инициатива направлена на решение вопроса оформления прав наследников на земельные участки, которые были предоставлены предыдущим хозяевам на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Законопроект предлагает в упрощенном порядке оформить права на жилые дома, построенные в советский период, и земельные участки под ними в собственность бесплатно. Чтобы воспользоваться таким упрощенным порядком, жилой дом должен отвечать нескольким требованиям: должен быть построен до мая 1998 года (период до вступления в силу первого Градостроительного кодекса РФ), находиться в границах населенного пункта; должен быть расположен на государственной или муниципальной земле. Граждане должны будут подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы о выделении земли, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации).

Чтобы создать более комфортные условия для оформления прав граждан на садовые и жилые дома, Росреестр предлагает сделать постоянным действующий до 2026 года упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома.

Кроме того, законопроект предлагает образовывать земельные участки под многоквартирными домами не только путем подготовки проекта межевания территории, но и на основании схемы расположения на кадастровом плане территории, подготовленной с соблюдением процедуры общественных обсуждений.

Нет информации об объекте недвижимости в личном кабинете. Как такое возможно?

На вопрос отвечает Ия Колыванова, начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения и договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Томской области: «Личный кабинет пользователя Росреестра (ЛК РР) получает сведения об объектах пользователя на основании имеющихся в профиле пользователя данных о СНИЛС, фамилии, имени, отчеству и документе, удостоверяющем личность.

По этим данным ЛК РР делает автоматический запрос в информационные ресурсы и, в случае получения положительного ответа, отображает полученные данные в разделе «Мои объекты».

Иногда данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), не соответствуют данным, указанным в личном кабинете. Поэтому ЛК РР не может идентифицировать пользователя как правообладателя квартиры.

Для разрешения подобных ситуаций необходимо проверить данные в ЛК РР, и, при наличии неточностей, уточнить их. А в случае изменения данных, указанных в заявлении, поданном при регистрации права на квартиру, необходимо внести изменения в ЕГРН».

Цифровое развитие Росреестра

В 2020 году в России начался новый этап цифровизации госорганов. Совместно с Минцифрой каждое ведомство разрабатывает программы своей цифровой трансформации.

Так, например, координация судебной работы в Управлении Росреестра по Томской области осуществляется, в том числе, с использованием  программного обеспечения, разработанного для нужд центрального аппарата и территориальных органов Росреестра - Casepro. 

Работа в указанной программе позволяет отслеживать поступление, движение, результат рассмотрения исковых, административных исковых заявлений в сфере государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета недвижимого имущества, иных сферах, по которым Управление привлечено к участию в процессе в качестве административного ответчика, ответчика, заинтересованного лица или третьего лица. Кроме того, предусмотрена возможность автоматического формирования отчетности по данному направлению.

Цифровизация указанного процесса дает возможность наглядно отслеживать тенденции к росту или снижению судебных разбирательств с участием Управления, а, следовательно - проводить анализ причин такого роста/снижения, что в свою очередь позволяет еще более качественно оказывать соответствующие государственные услуги.

В 2021 году будет завершен реинжиниринг официального сайта Росреестра. Переход на новую систему увеличит долю электронных сервисов ведомства, повысит удовлетворенность граждан. Это позволит обеспечить качественно новый уровень оказания услуг Росреестра.